Lease ou Freehold ?
Dans le contexte actuel, les autorités thaïlandaises ont intensifié leurs contrôles et procédés de répression contre les structures d’entreprise jugées illégales ou fondées sur des mécanismes de “nominee”.
En 2024-2025, des dizaines d’affaires ont été ouvertes, avec des sanctions allant de l’amende à la dissolution forcée de la société, voire la confiscation des actifs.
Des investisseurs étrangers qui utilisaient des sociétés “écran” ou des locaux agissant comme actionnaires de façade se sont vu ordonner de remettre en conformité ou de céder les biens.
Lorsque la société est supprimée ou déclarée illégale, les propriétaires peuvent perdre tout droit sur le bien — le terrain peut être retiré du registre, la construction bloquée, et les investissements engagés menacés de confiscation.
C’est pourquoi privilégier le leasehold légalement enregistré (bail longue durée), éviter les montages opaques, et choisir des partenaires transparents deviennent non seulement recommandables… mais essentiels pour protéger votre capital.
Intensification massive des controles depuis 2024
Liens des articles de presse :
https://www.austchamthailand.com
https://mbmg-group.com
https://www.lexology.com/
1. 🚫 Les restrictions légales du freehold pour les étrangers
En Thaïlande, les étrangers ne peuvent pas détenir de terrain en pleine propriété (freehold), sauf dans des cas très spécifiques (zones BOI, projets spéciaux, etc.).
Le freehold est donc généralement accessible uniquement pour des condominiums (dans la limite de 49 % des surfaces d’un immeuble).
Pour les villas ou terrains, le freehold passe souvent par des montages complexes (société thaïlandaise avec actionnaires locaux, nominee agreements), qui présentent des risques juridiques importants et peuvent être requalifiés comme illégaux.
👉 Le leasehold offre une sécurité juridique claire et reconnue par le Civil and Commercial Code thaïlandais.
2. 📜 Une solution légale, encadrée et renouvelable
Le leasehold consiste en un bail longue durée (généralement 30 ans) inscrit au Land Office, ce qui le rend opposable aux tiers.
Il peut être renouvelé par avenant contractuel (souvent jusqu’à 90 ans : 30 + 30 + 30).
Le bail peut prévoir des droits de succession, de sous-location, de cession ou de revente, offrant à l’investisseur une réelle flexibilité.
👉 C’est un cadre transparent et reconnu par les autorités thaïlandaises, sans artifices ni contournements.
3. ⚖️ Moins de risques juridiques et fiscaux
En évitant le freehold via société thaïlandaise, vous vous protégez contre :
Les risques de requalification par les tribunaux (nominee shareholders illégaux).
Les contrôles fiscaux liés à des structures montées artificiellement.
Les éventuelles évolutions légales qui pourraient remettre en cause la détention de terrains par des étrangers.
👉 Le leasehold est une propriété d’usage sûre et durable, qui sécurise votre capital.
4. 💰 Optimisation financière et fiscale
Le coût du leasehold est moins élevé que le freehold, ce qui augmente le rendement locatif.
Le Leasehold permet une absence totale de frais de structure qu'impose le freehold
Le leasehold permet d’investir dans des projets premium (villas, resorts) sans immobiliser autant de fonds que pour un freehold.
Dans certains montages, le leasehold peut être associé à une société de gestion qui optimise la fiscalité sur les revenus locatifs.
👉 Le leasehold maximise le rapport sécurité / rendement / liquidité.
5. 🔒 Un modèle adapté au marché de Koh Samui
À Koh Samui (et dans beaucoup de zones touristiques), la majorité des projets de villas haut de gamme sont proposés en leasehold, car c’est le seul modèle juridique viable.
Les acquéreurs bénéficient d’un cadre légal clair, d’une structure standardisée, et d’un marché secondaire actif (il est courant de revendre un bail restant à un nouvel acquéreur).
La valorisation patrimoniale se fait grâce à la demande locative et à la rareté des emplacements, plus qu’à la pleine propriété du terrain.
👉 L’investisseur achète une expérience sécurisée et un actif rentable, pas seulement un bout de terrain
✅ Conclusion
Privilégier le leasehold en Thaïlande, c’est :
Respecter la loi locale et éviter les montages risqués.
Garantir une sécurité juridique reconnue et opposable.
Profiter d’un rendement locatif élevé et d’une plus-value patrimoniale.
S’inscrire dans un modèle éprouvé et accepté par le marché local.
Le bon sens en Thaïlande, c’est de privilégier le leasehold : une solution simple, légale et sécurisée pour bâtir votre avenir immobilier.
Chez Zanaya, nous optons exclusivement pour des opérations en Leasehold